Hak Tanggungan merupakan bentuk jaminan kebendaan yang diberikan oleh debitur kepada kreditur atas suatu benda tidak bergerak seperti tanah beserta benda yang ada di atasnya, yang memberikan hak kepada kreditur untuk mendapatkan pelunasan utang dari hasil penjualan benda tersebut jika debitur tidak memenuhi kewajibannya. Namun, muncul pertanyaan penting dalam praktik hukum, yaitu apakah objek Hak Tanggungan dapat diganti selama masa berlaku perjanjian pokoknya?
Penggantian Objek Hak Tanggungan
Prinsip utama dalam Hak Tanggungan adalah droit de suite atau asas melekatnya jaminan pada objeknya. Artinya, selama utang yang dijamin belum lunas, Hak Tanggungan tetap melekat pada objeknya, dan pemilik tidak dapat mengganti atau mengalihkan objek tersebut secara sepihak tanpa persetujuan pihak kreditur. Selain itu, Hak Tanggungan bersifat accessoir, yaitu keberadaannya bergantung pada perjanjian pokok (perjanjian utang piutang/kredit). Apabila piutang itu hapus karena pelunasan atau sebab-sebab lain, dengan sendirinya Hak Tanggungan yang bersangkutan menjadi hapus juga.
Pada dasarnya, objek Hak Tanggungan tidak dapat diganti begitu saja, kecuali dalam beberapa keadaan tertentu, yaitu:
1. Substitusi dengan Kesepakatan Para Pihak
Dalam praktik perbankan dan pembiayaan, penggantian objek Hak Tanggungan hanya dapat dilakukan melalui kesepakatan antara debitur dan kreditur. Hal ini sejalan dengan asas pacta sunt servanda, yang menyatakan bahwa perjanjian yang telah disepakati berlaku sebagai undang-undang bagi para pihak (Pasal 1338 KUH Perdata). Jika kreditur menyetujui penggantian objek jaminan dengan objek lain yang memiliki nilai yang setara atau lebih dan sah secara hukum, maka dapat dilakukan melalui perubahan pada substansi perjanjian pokok yang berimplikasi pada perubahan Akta Pemberian Hak Tanggungan karena objek Hak Tanggungan yang sebelumnya hapus dengan dilakukannya pencoretan Hak Tanggungan pada buku tanah hak atas tanah dan sertifikatnya.
2. Pelepasan Hak atas Objek Hak Tanggungan
Dalam Pasal 18 UUHT, disebutkan bahwa Hak Tanggungan hapus karena beberapa hal, di antaranya karena:
- Hapusnya utang yang dijamin dengan Hak Tanggungan;
- Dilepaskannya Hak Tanggungan oleh pemegang Hak Tanggungan;
- Pembersihan Hak Tanggungan berdasarkan penetapan peringkat oleh Ketua Pengadilan Negeri;
- Hapusnya hak atas tanah yang dibebani Hak Tanggungan.
Hapusnya Hak Tanggungan karena dilepaskan oleh kreditur dilakukan dengan pemberian pernyataan tertulis mengenai dilepaskannya Hak Tanggungan tersebut oleh pemegang Hak Tanggungan (kreditur) kepada pemberi Hak Tanggungan (debitur).
Jika tanah yang menjadi objek Hak Tanggungan dilepaskan atau diubah statusnya oleh kreditur, maka Hak Tanggungan pada tanah tersebut juga hapus dan berakhir. Dalam konteks ini, penggantian objek dapat dilakukan dengan membebankan Hak Tanggungan baru atas objek lain yang disepakati oleh kreditur dan debitur. Namun, dengan dilepaskannya Hak Tanggungan oleh kreditur, tidak serta merta membuat kewajiban pemenuhan perjanjian atau pembayaran utang oleh debitur menjadi gugur.
3. Penggantian Objek Hak Tanggungan Akibat Pengadaan Tanah untuk Kepentingan Umum
Dalam kasus objek Hak Tanggungan yang terkena penggusuran oleh pemerintah karena pengadaan tanah untuk kepentingan umum, dimungkinkan oleh hukum berdasarkan UU No. 2 Tahun 2012 tentang Pengadaan Tanah bagi Pembangunan untuk Kepentingan Umum. Dalam kasus ini, jika objek Hak Tanggungan terkena penggusuran, maka objek yang dibebaskan/digusur untuk kepentingan umum harus mendapatkan ganti rugi yang layak dan adil bagi pemiliknya dari negara. Ganti rugi ini mencakup tanah, bangunan, tanaman, dan kerugian lain yang dapat dinilai secara ekonomi.
Sebelum pengalihan kepemilikan dilakukan, Hak Tanggungan yang melekat pada objek yang terkena pengadaan tanah harus dicoret dari daftar di Kantor Pertanahan guna memastikan tanah dapat dialihkan menjadi aset negara. Ini dilakukan dengan persetujuan antara kreditur dan debitur.
Di sisi lain, debitur yang masih memiliki kewajiban pembayaran utang kepada kreditur, maka ia harus menentukan, apakah akan memberikan seluruh atau sebagain dari ganti rugi yang diterima debitur kepada kreditur akibat pengadaan tanah untuk kepentingan umum tersebut atau memberikan objek jaminan baru kepada kreditur. Proses ini dilakukan dengan membuat perjanjian ulang antara debitur dan kreditur untuk menentukan keputusan pelunasan utang atau untuk menetapkan dan mendaftarkan objek baru yang akan dijadikan jaminan Hak Tanggungan.
Kesimpulan
Secara prinsip, objek Hak Tanggungan tidak dapat diganti tanpa persetujuan kreditur. Namun, penggantian objek dapat dilakukan dalam beberapa kondisi, seperti dengan kesepakatan antara debitur dan kreditur, pelepasan hak oleh kreditur, atau jika objek terkena penggusuran untuk kepentingan umum, yang melibatkan prosedur seperti penilaian ganti rugi dan pencoretan Hak Tanggungan sebelum pengalihan kepemilikan serta pendaftaran kembali objek Hak Tanggungan baru kepada kantor pertanahan.
_____
Apabila anda ingin konsultasi seputar Hak Tanggungan, anda dapat menghubungi tim ILS Law Firm melalui:
Telepon/ Whatsapp : 0813-9981-4209
Email : info@ilslawfirm.co.id
