Hak Tanggungan adalah hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah tersebut, untuk pelunasan utang tertentu. Dalam praktiknya, muncul pertanyaan apakah tanah yang telah dilekati Hak Tanggungan boleh dijual. Artikel ini akan menganalisis persoalan tersebut dari sudut pandang hukum, dengan merujuk pada peraturan perundang-undangan yang berlaku di Indonesia.
Syarat dan Ketentuan untuk Menjual Tanah yang Dilekati Hak Tanggungan
Secara hukum, tanah yang telah dibebani Hak Tanggungan tetap berstatus milik debitur atau pemilik tanah yang bersangkutan. Namun, hak tersebut dibatasi oleh kepentingan dan hak kreditur. Artinya, pemilik tanah tidak dapat secara bebas mengalihkan atau menjual tanah tersebut tanpa persetujuan kreditur. Ketika tanah yang dilekati Hak Tanggungan ingin dijual, maka berlaku syarat dan ketentuan yang harus dipenuhi, utamanya bagi debitur sebagai pemberi Hak Tanggungan sebagai berikut:
1. Penjualan dengan Persetujuan Kreditur
Penjualan harus mendapatkan persetujuan dari kreditur sebagai pemegang Hak Tanggungan. Terlebih lagi, apabila telah diatur dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) untuk membatasi kewenangan pemberi Hak Tanggungan untuk menjual, mengalihkan, dan/atau melepaskan haknya atas objek Hak Tanggungan tanpa persetujuan tertulis lebih dahulu dari pemegang Hak Tanggungan (Pasal 11 ayat (2) huruf g UUHT).
Jika tanah yang dibebani Hak Tanggungan dijual tanpa persetujuan kreditur, penjualan tersebut dapat dibatalkan oleh pengadilan. Kreditur berhak menuntut pembatalan peralihan hak atas tanah tersebut dan/atau disertai dengan hak untuk mengeksekusi tanah guna melunasi piutang kreditur karena debitur telah dianggap melakukan wanprestasi berdasarkan isi perjanjian pokok dan/atau yang terdapat dalam APHT. Selain itu, debitur dapat dikenakan sanksi perdata, seperti ganti rugi kepada kreditur.
2. Penjualan sebagai Bagian dari Pembayaran Utang
Penjualan dapat dilakukan apabila dalam rangka untuk kepentingan pembayaran atau pelunasan utang kepada kreditur dan hal ini harus tetap dilaksanakan atas kesepakatan kreditur dan debitur sebagaimana diatur dalam Pasal 20 ayat (2) UUHT. Selain itu, pelaksanaan penjualan di bawah tangan atas dasar kesepakatan kreditur dan debitur tersebut hanya dapat dilakukan setelah lewat waktu 1 (satu) bulan sejak diberitahukan secara tertulis oleh pemberi dan/atau pemegang Hak Tanggungan kepada pihak-pihak yang berkepentingan dan diumumkan sedikit-dikitnya dalam 2 (dua) surat kabar yang beredar di daerah yang bersangkutan dan/atau media massa setempat, serta tidak ada pihak yang menyatakan keberatan.
Persyaratan yang ditetapkan tersebut dimaksudkan untuk melindungi pihak-pihak yang berkepentingan, misalnya pemegang Hak Tanggungan kedua, ketiga, dan kreditor lain dari pemberi Hak Tanggungan (Pasal 20 ayat (3) UUHT). Hasil penjualan tanah harus digunakan untuk melunasi utang yang dijamin dengan Hak Tanggungan tersebut. Jika terdapat sisa dana setelah pelunasan, maka sisa tersebut tetap menjadi hak debitur/pemegang Hak Tanggungan.
Kesimpulan
Tanah yang dilekati Hak Tanggungan tetap dapat dijual, namun harus memenuhi syarat utama berupa persetujuan dari kreditur sebagai pemegang Hak Tanggungan. Jika tanah dijual tanpa persetujuan kreditur, maka penjualan tersebut dapat dibatalkan dan berpotensi menimbulkan konsekuensi hukum bagi debitur, termasuk wanprestasi dan tuntutan ganti rugi. Selain itu, penjualan tanah yang dibebani Hak Tanggungan dapat dilakukan sebagai bagian dari pelunasan utang atas dasar kesepakatan para pihak, tetapi harus memenuhi prosedur lain, yang ditentukan UUHT. Dengan demikian, transparansi dan kepatuhan terhadap ketentuan hukum sangat diperlukan dalam proses jual beli tanah yang dilekati Hak Tanggungan.
Editor : Aldoni Sabta Ramdani, S.H.
_____
Apabila anda ingin konsultasi seputar hak tanggungan, anda dapat menghubungi tim ILS Law Firm melalui:
Telepon/ Whatsapp : 0813-9981-4209
Email : info@ilslawfirm.co.id
