Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) merupakan dokumen penting dalam proses pemberian jaminan atas tanah terhadap utang tertentu. Namun, dalam praktiknya, APHT bisa saja dinyatakan batal demi hukum oleh pengadilan jika ditemukan cacat hukum atau pelanggaran terhadap peraturan perundang-undangan.
Artikel ini membahas secara lengkap tentang apa itu APHT, kondisi yang menyebabkan APHT batal demi hukum, serta akibat hukum dan langkah-langkah yang bisa ditempuh oleh debitur jika hal itu terjadi.
Pengertian APHT
APHT adalah akta otentik yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) sebagai bentuk perjanjian hak tanggungan antara debitur dan kreditur atas suatu jaminan utang berupa hak atas tanah. APHT menjadi dasar untuk mendaftarkan hak tanggungan ke Kantor Pertanahan dan mendapatkan Sertipikat Hak Tanggungan (SHT).
Dasar hukum:
Undang-Undang No. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan dengan Tanah (UU Hak Tanggungan).
Apakah APHT Bisa Dibatalkan atau Batal Demi Hukum?
Ya, APHT dapat:
- Dibatalkan oleh pengadilan jika ada cacat kehendak seperti penipuan, paksaan, atau kekhilafan.
- Dinyatakan batal demi hukum jika tidak memenuhi syarat objektif perjanjian sebagaimana diatur dalam Pasal 1320 KUH Perdata atau bertentangan dengan peraturan perundang-undangan.
Contoh APHT Batal Demi Hukum:
- Objek hak tanggungan bukan merupakan tanah yang bisa dibebani (misalnya tanah ulayat atau tanah wakaf).
- Perjanjian kredit dasar APHT sudah dinyatakan batal demi hukum.
- Persetujuan pemberian jaminan dilakukan tanpa pengetahuan atau persetujuan pemilik tanah yang sah.
Jika pengadilan menyatakan APHT batal demi hukum, maka akta tersebut dianggap tidak pernah ada secara hukum (null and void).
Akibat Hukum APHT Batal Demi Hukum
Berikut adalah konsekuensi hukum yang timbul:
- Sertipikat Hak Tanggungan (SHT) yang terbit dari APHT tidak berlaku.
- Kreditur kehilangan hak eksekusi, sehingga tidak bisa melelang jaminan.
- Bank wajib mengembalikan sertipikat tanah kepada pemiliknya.
- Debitur tidak lagi terikat dalam hubungan hak tanggungan, meskipun tetap bertanggung jawab atas utang pokok jika tidak dibatalkan.
Apa yang Harus Dilakukan Jika Bank Tidak Mengembalikan Sertipikat?
Jika APHT telah dinyatakan batal demi hukum tetapi bank menolak mengembalikan sertipikat tanah, debitur dapat menempuh langkah hukum berikut:
1. Somasi atau Teguran Hukum
Mengirimkan surat somasi kepada pihak bank untuk segera mengembalikan sertipikat dalam jangka waktu tertentu.
2. Permohonan Eksekusi Putusan Pengadilan
Mengajukan permohonan eksekusi ke Pengadilan Negeri berdasarkan putusan yang menyatakan APHT batal demi hukum.
3. Gugatan Perbuatan Melawan Hukum (PMH)
Jika terjadi kerugian, debitur bisa menggugat bank berdasarkan Pasal 1365 KUH Perdata atas tindakan menahan sertipikat tanpa dasar hukum.
4. Melapor ke Otoritas Jasa Keuangan (OJK)
Mengadukan ke OJK sebagai lembaga pengawas perbankan apabila bank dianggap melanggar hak konsumen atau bertindak di luar ketentuan hukum.
Tips Pencegahan Sengketa APHT
- Pastikan semua pihak menandatangani APHT secara sah dan sadar.
- Cek kembali legalitas objek tanah (bukan tanah sengketa, bukan tanah wakaf).
- Simpan salinan perjanjian kredit dan dokumen pendukung lainnya.
- Konsultasikan ke pengacara sebelum menandatangani jaminan hak tanggungan.
Ingin Konsultasi Soal APHT? Hubungi ILS Law Firm
ILS Law Firm menyediakan jasa hukum untuk menangani permasalahan terkait:
- APHT batal demi hukum
- Sengketa hak tanggungan
- Permohonan pengembalian sertipikat tanah
- Penyusunan dan analisis dokumen jaminan kredit
📞 Telepon / WhatsApp: 0813-9981-4209
📧 Email: info@ilslawfirm.co.id
Kami siap memberikan konsultasi hukum terbaik untuk melindungi hak Anda.
Kesimpulan
APHT dapat dinyatakan batal demi hukum jika dibuat tanpa memenuhi syarat sah perjanjian atau bertentangan dengan undang-undang. Konsekuensinya, hak tanggungan menjadi tidak sah dan bank tidak lagi berhak menahan sertipikat tanah. Jika bank tidak mengembalikan sertipikat, debitur memiliki berbagai langkah hukum yang dapat diambil.
Pastikan Anda memahami setiap detail perjanjian hak tanggungan untuk menghindari sengketa di kemudian hari.
