Pertanyaan mengenai apakah jual tanah dapat dilakukan atas dasar Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) sering muncul di ranah hukum pertanahan. Artikel ini mengulas dasar hukum PPJB, kriteria peralihan hak atas tanah, serta alternatif solusi hukum yang dapat diterapkan dalam praktik jual beli tanah.
Dasar Hukum PPJB
Menurut Pasal 1 angka 11 Peraturan Pemerintah Nomor 12 Tahun 2021 tentang Perubahan Atas Peraturan Pemerintah Nomor 14 Tahun 2016 tentang Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman (PP 12/2021), PPJB didefinisikan sebagai:
“Perjanjian Pendahuluan Jual Beli atau Perjanjian Pengikatan Jual Beli adalah kesepakatan antara pelaku pembangunan dan setiap orang untuk melakukan jual beli Rumah atau satuan Rumah susun yang dapat dilakukan oleh pelaku pembangunan sebelum pembangunan untuk Rumah susun atau dalam proses pembangunan untuk Rumah tunggal dan Rumah deret yang dibuat di hadapan notaris.”
PPJB merupakan instrumen penting yang digunakan sebagai dasar awal untuk jual beli properti, terutama dalam proses pembangunan perumahan.
Kriteria Peralihan Hak Berdasarkan PPJB
Berdasarkan Surat Edaran Mahkamah Agung Nomor 4 Tahun 2016 (SEMA 4/2016), peralihan hak atas tanah melalui PPJB secara hukum terjadi jika:
- Pembeli telah melunasi pembayaran harga tanah,
- Pembeli telah menguasai objek jual beli, dan
- Proses transaksi dilakukan dengan itikad baik.
Jika salah satu unsur tersebut belum terpenuhi, maka PPJB tidak dapat dijadikan dasar jual beli yang sah. Penting untuk diingat bahwa SEMA bersifat internal dan memberikan arahan kepada badan peradilan di bawah Mahkamah Agung.
Alternatif Solusi Jual Tanah Atas Dasar PPJB
Jika syarat-syarat peralihan hak belum terpenuhi, terdapat dua alternatif solusi hukum yang dapat ditempuh:
1. Perjanjian Pengalihan Hak (Novasi)
Melalui novasi, penjual dapat mengalihkan PPJB kepada pembeli. Proses ini memungkinkan pembeli untuk menggantikan posisi penjual dalam perjanjian, sehingga hak atas tanah dapat dialihkan secara efektif sesuai kesepakatan.
2. Over Kredit
Over kredit dilakukan dengan membuat surat perjanjian pengalihan utang, di mana debitur baru menggantikan debitur lama. Dengan demikian, tanggung jawab pembayaran atas transaksi jual beli tanah dialihkan kepada debitur baru.
Kedua alternatif ini merupakan solusi praktis yang sering diterapkan dalam jual beli tanah atas dasar PPJB untuk memastikan kepastian hukum dan perlindungan hak para pihak.
Kesimpulan
Secara umum, jual tanah atas dasar PPJB dapat dilaksanakan apabila:
- Pembeli telah melunasi pembayaran,
- Pembeli menguasai objek jual beli, dan
- Proses transaksi dilakukan dengan itikad baik.
Jika syarat tersebut belum terpenuhi, alternatif seperti perjanjian pengalihan hak (novasi) atau over kredit dapat digunakan untuk mengalihkan posisi dan tanggung jawab dalam transaksi jual beli tanah. Konsultasikan kasus Anda dengan ahli hukum untuk mendapatkan solusi yang tepat dan menghindari risiko hukum di kemudian hari.
Konsultasi Hukum Pertanahan
Jika Anda membutuhkan konsultasi hukum terkait jual beli tanah dan PPJB, tim ILS Law Firm siap membantu.
Telepon/Whatsapp: 0813-9981-4209
Email: info@ilslawfirm.co.id
