16 April 2025

Cara Menuntut Developer Rumah Mangkrak: Ini Hak Konsumen

Emir Dhia Isad, SH

Konsultan Hukum ILS Law Firm

Konsumen rumah sering menjadi korban saat proyek perumahan mangkrak atau tidak selesai dibangun tepat waktu oleh pihak pengembang (developer). Dalam situasi seperti ini, Anda memiliki hak hukum untuk melakukan tuntutan terhadap developer yang wanprestasi. Artikel ini akan membahas secara lengkap dasar hukum, pasal-pasal terkait, serta upaya hukum yang bisa ditempuh oleh konsumen.

Daftar Isi show

Apa Itu Rumah Mangkrak?

Rumah mangkrak adalah kondisi di mana proyek pembangunan rumah yang dijanjikan oleh developer tidak kunjung selesai, berhenti di tengah jalan, atau terbengkalai tanpa kejelasan. Hal ini sangat merugikan konsumen, baik secara ekonomi maupun secara psikologis.

Hak-Hak Konsumen dalam Transaksi Perumahan

Menurut Undang-Undang, konsumen yang membeli rumah memiliki beberapa hak, antara lain:

Hak atas informasi yang benar, jelas, dan jujur tentang kondisi rumah dan jadwal pembangunan.
Hak atas penyelesaian pembangunan sesuai dengan waktu dan spesifikasi yang telah disepakati.
Hak atas ganti rugi jika ada kerugian akibat wanprestasi developer.

Dasar Hukum Menuntut Developer Rumah Mangkrak

Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen (UU Perlindungan Konsumen)
- Pasal 4: Konsumen berhak atas kenyamanan, keamanan, dan keselamatan.
- Pasal 7 huruf c: Pelaku usaha wajib memberi informasi yang benar, jelas, dan jujur.
- Pasal 19 ayat (1): Pelaku usaha wajib memberikan ganti rugi atas kerugian akibat penggunaan barang dan/atau jasa.
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPer)
- Pasal 1238: Jika debitur tidak memenuhi kewajibannya tepat waktu, ia dianggap lalai tanpa perlu peringatan.
- Pasal 1243: Ganti rugi karena wanprestasi dapat dituntut jika pihak yang ingkar janji telah diperingatkan tetapi tidak juga memenuhi kewajibannya.
Peraturan Menteri PUPR No. 11/PRT/M/2019 tentang Sistem Perjanjian Pendahuluan Jual Beli Rumah (PPJB)
- Menetapkan kewajiban developer untuk membangun rumah sesuai dengan jadwal yang telah disepakati dalam PPJB.

Tanda-Tanda Developer Mangkrak

Pembangunan tidak berjalan dalam jangka waktu lama.
Developer tidak memberikan penjelasan resmi terkait keterlambatan.
Lokasi proyek terbengkalai atau tidak ada aktivitas pembangunan.
Tidak ada progres fisik meski pembayaran telah dilakukan sebagian besar.

Upaya Hukum yang Dapat Dilakukan Konsumen

1. Somasi atau Teguran Tertulis

Langkah awal sebelum menempuh jalur hukum adalah mengirimkan somasi (surat teguran) kepada developer agar menyelesaikan pembangunan atau mengembalikan dana.

2. Mengadu ke BPSK

Ajukan pengaduan ke Badan Penyelesaian Sengketa Konsumen (BPSK) di wilayah setempat. BPSK menangani sengketa konsumen secara non-litigasi.

3. Gugatan Perdata ke Pengadilan Negeri

Konsumen dapat mengajukan gugatan wanprestasi dengan tuntutan ganti rugi, pembatalan perjanjian, atau permintaan penyelesaian pembangunan.

4. Laporan Pidana Jika Ada Unsur Penipuan

Jika terdapat indikasi penipuan, seperti penggelapan uang atau janji palsu, dapat dilakukan pelaporan ke polisi berdasarkan Pasal 378 KUHP (penipuan) atau Pasal 372 KUHP (penggelapan).

Contoh Kasus: Developer Tidak Bangun Rumah Setelah DP Dibayar

Contoh yang sering terjadi adalah konsumen sudah membayar Down Payment (DP) dan mencicil beberapa tahap, namun rumah tidak kunjung dibangun. Jika setelah somasi tidak ada tanggapan, konsumen bisa langsung gugat wanprestasi di pengadilan dengan bukti PPJB, bukti pembayaran, dan dokumentasi kondisi proyek.

Tips Agar Tidak Tertipu Developer Nakal

Pastikan developer memiliki izin resmi dan reputasi baik.
Periksa legalitas tanah dan status IMB.
Tanda tangani PPJB di hadapan notaris.
Minta jadwal pembangunan tertulis lengkap dengan penalti jika meleset.

Konsultasi Hukum Bersama ILS Law Firm

Jika Anda menjadi korban developer yang mangkrak, jangan diam saja. Tim hukum kami siap mendampingi Anda dalam menempuh upaya hukum terbaik, baik secara perdata, administratif, maupun pidana.

📞 Hubungi ILS Law Firm