Pertanyaan :
Bagaimana prosedur mengajukan gugatan pembatalan akta jual beli atau surat tanah AJB ke Pengadilan ?
Jawaban :
ILS Law Firm akan memberikan tata cara mengurus gugatan pembatalan akta jual beli (AJB) di Pengadilan Negeri menurut hukum, yaitu sebagai berikut:
Pengertian Akta Jual Beli (AJB)
Akta Jual Beli atau disingkat “AJB” adalah dokumen resmi yang dibuat dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) sebagai bukti terjadi transaksi jual beli antara Pembeli dan Penjual properti/ tanah dan bangunan. AJB ini sebagai bukti terjadi peralihan hak atas tanah dari Penjual kepada Pembeli.
Apakah Akta Jual Beli (AJB) Dapat Dibatalkan ?
Akta Jual Beli (AJB) dapat diketegorikan sebagai akta autentik yang kekuatan pembuktiannya bersifat sempurna dimata hukum. Oleh karena itu, AJB sebagai akta Autentik tidak dapat dibatalkan sepihak dari pembeli atau penjual dikarenakan dilindungi oleh Pasal 1338 ayat (1) KUHPerdata menyatakan setiap perjanjian yang dibuat secara sah berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya.
Namun tidak menutup kemungkinan AJB (Akta Jual Beli) dapat dilakukan pembatalan dengan 2 (dua) cara, yaitu:
- Disepakati Para Pihak. Artinya, apabila pihak pembeli dan pihak penjual sepakat untuk akta pembatalan AJB; atau
- Diajukan Gugatan Pembatalan Melalui Pengadilan. Artinya, apabila salah satu pihak (Pihak Pembeli atau Penjual) atau Pihak Ketiga (Orang lain) ingin membatalkan AJB karena terdapat pelangaran hukum dari proses pembuatannya hingga isinya, maka cara yang dapat ditempuh dengan mengajukan gugatan pembatalan ke Pengadilan.
Alasan Pembatalan AJB di Pengadilan
Dalam praktek terdapat berapa alasan mengajukan pembatalan Akta Jual Beli (AJB) ke Pengadilan Negeri, seperti:
- AJB yang dibuat merugikan kepentingan orang lain, seperti merugikan kepentingan ahli waris lainnya;
- Pihak yang menandatangani AJB bukanlah pihak yang memiliki legal standing (kedudukan hukum);
- AJB dilakukan secara diam-diam tanpa melibatkan pihak yang sah menurut hukum
- Pihak yang terlibat dalam pembuatan AJB dianggap tidak cakap melakukan perbuatan hukum;
- Objek tanah dan bangunan dalam AJB dianggap tidak jelas atau salah objek;
- AJByang dibuat bertentangan dengan hukum atau peraturan perundang-undangan yang berlaku.
Cara Mengajukan Gugatan Pembatalan Akta Jual Beli di Pengadilan
Tahapan dan prosedur mengajukan gugatan pembatalan Akta Jual Beli (AJB) ke Pengadilan Negeri adalah sebagai berikut:
1. Menentukan Letak Pengadilan
Gugatan pembatalan akta jual beli (AJB) diajukan di Pengadilan Negeri wilayah domisili pihak Tergugat. Jadi, Penggugat wajib melihat terlebih dahulu domisili tempat tinggal Tergugat untuk menentukan letak pengadilan negerinya.
2. Menyiapkan Syarat Dokumen Dibutuhkan
Syarat dokumen yang dibutuhkan untuk mengajukan gugatan adalah Akta Jual Beli (AJB) sebagai objek gugatan yang akan dibatalkan. Selain itu, dokumen administratif lainnya yang berkaitan dengan identitas Penggugat seperti KTP, KK serta dokumen lainnya.
4. Membuat Surat Gugatan Pembatalan AJB
Surat gugatan harus berisi alasan-alasan memuat alasan-alasan penggugat ingin membatalkan akta jual beli.
Surat gugatan yang diajukan ke Pengadilan berupa gugatan perbuatan melawan hukum (PMH). Hal ini didasarkan pada Yurisprudensi Mahkamah Agung (MA) No. 4/Yur/Pdt/2018 juga menyebutkan “pemutusan perjanjian sepihak termasuk dalam perbuatan melawan hukum.” Artinya, apabila objek pembatalannya adalah perjanjian, maka gugatan perdatanya berjenis gugatan perbuatan melawan hukum.
5. Mendaftarkan Gugatan ke Pengadilan
Pendaftaran gugatan dilakukan melalui online yaitu e-court oleh pihak principle langsung (Penggugat) atau menggunakan jasa kantor pengacara/ advokat.
6. Membayar Biaya Perkara
Setelah mengajukan gugatan ke Pengadilan, maka selanjutnya pengadilan akan mengarahkan untuk melakukan pembayaran panjar biaya perkara. Pembayaran panjar biaya perkara yang melalui e-court akan diberikan virtual account untuk malakukan perintah pembayaran.
6. Menunggu Panggilan Sidang
Apabila tahap pembayaran telah dilakukan, maka tahap selanjutnya adalah menunggu relaas panggilan sidang dari Pengadilan untuk pihak Penggugat dan Tergugat.Jika pendaftaran melalui e-court, pihak Penggugat mengetahui jadwal sidang melalui akun e-courtnya.
7. Sidang Mediasi
Tahap awal persidangan adalah mediasi. Mediasi adalah upaya mediator mendamaikan para pihak sebelum masuk persidangan pokok perkara saling jawab menjawab. Jangka waktu mediasi di Pengadilan sekitar 30 (tiga puluh hari). Apabila terdapat kesepakatan para pihak, maka akan dibuatkan akta van dading (akta perdamaian). Namun, apabila para pihak tidak bersepakat (deadlock), maka proses persidangan dilanjutkan ke tahap selanjutnya.
8. Pemeriksaan Persidangan
Pemeriksaan peridangan adalah tahap dimana para pihak saling bantah, seperti pihak Penggugat membacakan gugatan, setelah itu pihak Tergugat mengajukan jawaban termasuk Pihak Terkait mengajukan tanggapan/ jawaban hingga sidang replik dan duplik.
9. Pemeriksaan Pembuktikan
Sidang idang pembuktian adalah sidang dimana para pihak Penggugat, Tergugat dan Pihak Terkait masing-masing berhak mengajukan bukti dokumen/ tertulis, keterangan saksi fakta hingga keterangan ahli untuk menguatkan dalil-dalil hukumnya.
10. Pembacaan Putusan
Apabila seluruh tahap persidangan telah selesai, maka majelis hakim akan mempertimbangkan atau membuat putusannya apakah Akta Jual Beli (AJB) yang ingin dibatalkan oleh Penggugat akan dibatalkan atau tidak.
4 (empat) jenis Putusan pengadilan, yaitu:
- Dikabulkan, artinya gugatan Penggugat seluruhnya dikabulkan,
- Dikabulkan sebagian, artinya gugatan Penggugat diterima sebagian,
- Ditolak, artinya gugatan Penggugat ditolak karena tidak dapat membuktikan alasan-alasannya,
- Tidak Dapat Diterima, artinya gugatan Penggugat cacat administrasi.
Jasa Pengacara Gugatan Pembatalan AJB
ILS Law Firm adalah kantor jasa pengacara memberikan jasa sebagai Penggugat untuk mengajukan gugatan pembatalan akta jual beli (AJB) atau sebagai Tergugat atau Pihak Terkait di Pengadilan Negeri.
_____
Apabila anda ingin konsultasi seputar prosedur dan tata cara pembatalan Akta Jual Beli (AJB) di Pengadilan, anda dapat menghubungi tim ILS Law Firm melalui:
Telepon/ Whatsapp : 0813-9981-4209
Email : info@ilslawfirm.co.id
