Hak tanggungan merupakan salah satu instrumen penting dalam jaminan kebendaan untuk memberikan kepastian dan perlindungan hukum kepada kreditur. Dalam praktik pembiayaan, tidak semua jenis hak atas tanah bisa dijadikan jaminan. Artikel ini akan membahas secara lengkap jenis-jenis hak atas tanah yang dapat dibebani hak tanggungan menurut hukum di Indonesia, termasuk dasar hukum dan implikasi hukumnya.
Dasar Hukum Hak Tanggungan
Hak tanggungan diatur dalam Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan dengan Tanah (UUHT). Menurut Pasal 4 ayat (1) UUHT, hanya beberapa jenis hak atas tanah yang bisa dijadikan objek jaminan dengan hak tanggungan.
Jenis-Jenis Hak Atas Tanah yang Bisa Dibebani Hak Tanggungan
1. Hak Milik (Sertifikat Hak Milik – SHM)
Hak milik adalah hak atas tanah yang paling kuat dan penuh. Hak ini bisa dijadikan jaminan kredit karena dapat dialihkan melalui jual beli, hibah, atau warisan.
➡ Keunggulan: Status kepemilikan penuh membuatnya ideal untuk dijadikan jaminan kredit.
➡ Catatan: SHM mudah diajukan untuk hak tanggungan karena memiliki durasi yang tidak terbatas.
2. Hak Guna Usaha (HGU)
HGU adalah hak untuk mengelola tanah negara dalam rangka kegiatan usaha seperti pertanian, perkebunan, perikanan, dan peternakan.
➡ Dasar Hukum: Pasal 22 ayat (1) PP No. 18 Tahun 2021.
➡ Masa Berlaku: Maksimal 35 tahun, dapat diperpanjang dan diperbarui hingga maksimal 35 tahun lagi.
➡ Catatan: Hak tanggungan hanya berlaku selama masa HGU masih aktif. Jika HGU berakhir, maka hak tanggungan gugur.
3. Hak Guna Bangunan (HGB)
HGB memberikan hak untuk mendirikan dan memiliki bangunan di atas tanah bukan milik sendiri. Bisa diterapkan di atas tanah negara, tanah hak pengelolaan, atau hak milik.
➡ Masa Berlaku: 30 tahun, dapat diperpanjang 20 tahun dan diperbarui hingga 30 tahun lagi (Pasal 36 PP No. 18 Tahun 2021).
➡ Catatan: Meskipun terbatas waktu, HGB dapat dijadikan objek hak tanggungan selama masa berlakunya masih aktif.
4. Hak Pakai
Hak pakai adalah hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil tanah negara atau tanah milik orang lain untuk tujuan tertentu.
➡ Pembatasan: Hak pakai tidak selalu bisa dijadikan objek hak tanggungan, tergantung pada bentuk pemberiannya. Jika diberikan secara terbatas dan tidak dapat dialihkan, maka tidak dapat dijaminkan (Pasal 60 PP No. 18 Tahun 2021).
➡ Rekomendasi: Pastikan status hak pakai bisa dialihkan dan diperpanjang sebelum dijadikan jaminan.
Implikasi Hukum dan Mekanisme Pemberian Hak Tanggungan
A. Mekanisme Pemberian Hak Tanggungan
- Pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT):
Disusun oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), berisi syarat dan ketentuan pemberian hak tanggungan. - Pendaftaran ke Kantor Pertanahan:
APHT wajib didaftarkan agar hak tanggungan sah dan diakui secara hukum. Sertifikat Hak Tanggungan (SHT) diterbitkan dalam waktu maksimal 7 hari kerja (Pasal 13 UUHT jo. Pasal 114 Permen ATR/BPN No. 18 Tahun 2021).
B. Implikasi Hukum
- Kreditur memiliki hak preferen untuk pelunasan utang jika debitur wanprestasi.
- Jika hak atas tanah berakhir dan tidak diperpanjang, maka hak tanggungan juga gugur.
- Perlu kehati-hatian dalam memastikan status dan jangka waktu hak atas tanah agar tidak menghilangkan jaminan secara hukum.
Kesimpulan
Hak atas tanah yang dapat dijadikan objek hak tanggungan mencakup hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan, dan hak pakai (tertentu). Setiap jenis memiliki ketentuan hukum yang berbeda, terutama terkait masa berlaku dan pengalihan hak. Pemahaman yang baik atas regulasi ini sangat penting untuk menghindari sengketa dan menjaga keamanan transaksi pembiayaan.
Konsultasi Hukum Hak Tanggungan
Jika Anda memerlukan konsultasi hukum mengenai hak tanggungan, pembiayaan berbasis jaminan tanah, atau ingin mengecek kelayakan sertifikat tanah Anda sebagai jaminan, tim ILS Law Firm siap membantu:
📞 Telepon / WhatsApp: 0813-9981-4209
📧 Email: info@ilslawfirm.co.id
Konsultasikan kebutuhan hukum Anda dengan pengacara berpengalaman agar transaksi Anda aman secara hukum.
