Pertanyaan:
Apa langkah hukum yang dapat ditempuh konsumen jika developer atau pengembang wanprestasi?
Konsumen properti sering kali dihadapkan dengan permasalahan hukum, khususnya dalam konteks wanprestasi yang dilakukan oleh developer. Wanprestasi dalam konteks ini merujuk pada kegagalan pihak developer untuk memenuhi perjanjian, misalnya keterlambatan serah terima, kualitas bangunan yang tidak sesuai standar, kegagalan menyelesaikan proyek, atau objek rumah/bangunan ternyata tidak ada. Konsumen yang berada dalam posisi ini memiliki hak untuk mengambil langkah hukum demi menuntut haknya. Dalam artikel ini, akan dibahas langkah-langkah hukum yang dapat diambil oleh konsumen jika developer melakukan wanprestasi.
Pengertian Wanprestasi dan Perjanjian Developer-Konsumen
Menurut Pasal 1239 KUH Perdata, wanprestasi adalah keadaan di mana salah satu pihak gagal untuk memenuhi kewajibannya sebagaimana yang diperjanjikan sehingga pihak yang wanprestasi tersebut wajib memberikan kompensasi baik berupa penggantian biaya, kerugian, dan bunga. Dalam konteks hubungan developer-konsumen, sering ditemui kasus pada saat sebuah properti yang menjadi objek jual beli tersebut masih dalam tahap perencanaan, sehingga menimbulkan adanya jual beli secara pesan terlebih dahulu dan menyebabkan adanya perjanjian jual beli pendahuluan (preliminary purchase) yang dituangkan dalam Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB).
PPJB sendiri merupakan sebuah perjanjian tak bernama (innominaat) yang telah berkembang sejalan dengan kebutuhan masyarakat guna membeli sebuah tanah serta bangunan di atasnya. PPJB dibuat sebagai perjanjian pengikatan yang bertujuan untuk mengikat para pihak . Isi atau materi dari PPJB biasanya memuat beberapa kesepakatan sebagaimana yang telah diberikan pedoman dalam lampiran Peraturan Menteri PUPR 11/PRTM/2019, di antaranya yaitu mengenai uraian objek PPJB, hak dan kewajiban para pihak, waktu serah terima bangunan, pengalihan hak, hingga prosedur penyelesaian sengketa. Apabila developer tidak memenuhi kewajibannya dalam perjanjian tersebut, maka ia dianggap melakukan wanprestasi.
Langkah Hukum Jika Developer Wanprestasi ke Konsumen
terdapat langkah hukum yang dapat ditempuh konsumen bila developer wanprestasi terhadap konsumen,yaitu:
1. Mediasi dan Penyelesaian Non-Litigasi
Sebelum masuk ke jalur litigasi, konsumen dapat mencoba menyelesaikan sengketa melalui mediasi atau jalur non-litigasi lainnya. Banyak PPJB yang mencantumkan klausul penyelesaian sengketa secara damai sebagai langkah awal sebelum ke pengadilan. Melalui mediasi, konsumen dapat melakukan negosiasi langsung dengan developer dengan bantuan pihak ketiga atau mediator untuk mencapai kesepakatan dan hasil yang lebih efektif dan efisien tanpa harus melibatkan pihak pengadilan. Hal ini bisa menjadi pilihan yang baik, mengingat prosesnya lebih cepat dan biaya lebih rendah dibandingkan dengan litigasi.
2. Memberikan Peringatan (Somasi)
Jika upaya mediasi antara konsumen dan developer tidak mendapattitik temu, selanjutnya konsumen dapat melayangkan somasi kepada pihak developer. Somasi pada dasarnya adalah teguran. Somasi itu bisa berisi peringatan secara tertulis kepada developer agar mereka melaksanakan kewajibannya sampai batas waktu tertentu sesuai kesepakatan awal. Jika mereka masih belum memenuhi, konsumen bisa memberikan tenggat waktu kepada developer untuk memenuhi kewajibannya.
3.Ajukan Gugatan Wanprestasi ke Pengadilan Negeri
Dalam hukum perjanjian, itikad baik menjadi salah satu dasar utama, termasuk perihal keterbukaan informasi dari developer kepada konsumen. Jika developer tidak menunjukan adanya itikad baik, meskipun telah diupayakan untuk mediasi dan melayangkan somasi, konsumen berhak mengajukan gugatan wanprestasi ke pengadilan negeri sesuai dengan lokasi objek sengketa. Gugatan ini biasanya diajukan berdasarkan Pasal 1243 KUHPer, yang mengatur tentang hak konsumen untuk mendapatkan ganti rugi jika pihak yang berkewajiban gagal memenuhi perjanjian. Dalam gugatan ini, konsumen dapat menuntut beberapa hal seperti:
- Pemenuhan Prestasi: Menuntut developer untuk segera menyelesaikan kewajibannya sesuai perjanjian.
- Ganti Rugi: Konsumen dapat meminta ganti rugi atas kerugian yang dialami akibat wanprestasi, baik kerugian materil maupun immateril.
- Pembatalan Perjanjian: Apabila tenggat waktu perjanjian sudah lewat tanpa adanya perkembangan, konsumen berhak mengajukan pembatalan perjanjian, yang berarti perjanjian dianggap tidak berlaku dan developer diwajibkan mengembalikan pembayaran atau dana konsumen.
4. Penyelesaian di Badan Penyelesaian Sengketa Konsumen (BPSK)
Berdasarkan Undang-Undang Perlindungan Konsumen, penyelesaian sengketa konsumen melalui BPSK dapat ditempuh jika upaya penyelesaian secara damai di luar proses pengadilan tidak berhasil, baik karena pelaku usaha (developer) menolak atau tidak memberi tanggapan maupun jika tidak terdapat kesepakatan. Proses di BPSK biasanya lebih cepat dibandingkan dengan pengadilan umum karena BPSK merupakan lembaga quasi-judicial yang didirikan khusus untuk menyelesaikan sengketa konsumen dengan prinsip murah, cepat, dan sederhana.
5. Melaporkan Perkara secara Pidana
Jika terdapat itikad tidak baik/niat buruk seperti adanya unsur kebohongan, misalnya masalah perizinan yang tidak dipenuhi namun developer tetap menawarkan properti yang artinya melakukan operasional penjualan secara ilegal, hal tersebut bisa diusut lebih lanjut sebagai tindak pidana penipuan atau penggelapan bila sudah terima uang dari konsumen.
Kesimpulan
Menghadapi developer yang wanprestasi bukanlah hal yang mudah bagi konsumen, namun dengan langkah hukum yang tepat, konsumen memiliki peluang besar untuk memperjuangkan haknya. Langkah hukum dapat diawali dengan mediasi atau melayangkan somasi, kemudian gugatan ke pengadilan atau BPSK jika perlu, dan memanfaatkan perlindungan yang ada dalam Undang-Undang Perlindungan Konsumen. Dari sisi konsumen juga diharapkan untuk lebih berhati-hati dalam menandatangani perjanjian serta selalu memahami hak-hak yang dilindungi hukum.
Dalam menghadapi masalah hukum, pendampingan oleh ahli hukum atau lembaga konsumen sangat disarankan agar konsumen tidak dirugikan lebih lanjut. Sebagai konsumen yang cerdas, memahami perjanjian dan langkah-langkah hukum yang tersedia akan menjadi bekal yang sangat berarti dalam menghadapi kemungkinan terjadinya sengketa properti.
Editor : Aldoni Sabta Ramdani, S.H.
_____
Apabila anda ingin konsultasi dengan pengacara terkait langkah hukum jika developer wanprestasi, anda dapat menghubungi tim ILS Law Firm melalui:
Telepon/ Whatsapp : 0813-9981-4209
Email : info@ilslawfirm.co.id
