Dalam sistem pertanahan Indonesia, terdapat dua konsep kepemilikan yang sering dibahas, yaitu Hak Milik dan Hak Milik Satuan Rumah Susun (SHM Sarusun). Artikel ini akan menguraikan perbedaan kedua hak tersebut berdasarkan peraturan perundang-undangan yang berlaku, seperti UU No. 5/1960, UU No. 20/2011, PP No. 18/2021, dan UU No. 6/2023, serta memberikan informasi tambahan seputar mekanisme pengalihan, jaminan hutang, dan batasan kepemilikan.
Hak Milik
Pengertian dan Dasar Hukum
Menurut Pasal 20 ayat (1) UU No. 5/1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA), Hak Milik adalah hak turun-temurun, terkuat, dan terpenuh atas tanah. Hak ini memiliki fungsi sosial sebagaimana diatur dalam Pasal 6 UUPA. Hak Milik dapat dialihkan melalui jual-beli, penukaran, penghibahan, pemberian dengan wasiat, pemberian menurut adat, dan perbuatan hukum lainnya yang diatur melalui peraturan pemerintah.
Syarat dan Pembatasan
- Subjek Hak Milik:
Hanya dapat dimiliki oleh warga negara Indonesia atau badan hukum yang diakui oleh pemerintah (Pasal 21 UUPA). - Peralihan Hak:
Proses pengalihan hak milik dilakukan melalui mekanisme hukum yang meliputi jual-beli, hibah, atau warisan. - Penghapusan Hak:
Hak milik dapat hapus jika tanah jatuh kepada negara karena pencabutan hak, penyerahan sukarela, penelantaran, atau sesuai ketentuan tertentu sebagaimana diatur dalam Pasal 27 UUPA.
Hak Milik Satuan Rumah Susun (SHM Sarusun)
Definisi dan Dasar Hukum
Satuan Rumah Susun (Sarusun) didefinisikan dalam Pasal 1 angka 3 UU No. 20/2011 tentang Satuan Rumah Susun sebagai unit hunian yang digunakan secara terpisah dengan fungsi utama sebagai tempat tinggal dan memiliki akses terhadap jalan umum.
Pendaftaran kepemilikan sarusun menganut asas pemisahan horizontal, di mana kepemilikan atas satuan rumah susun adalah hak milik perseorangan yang terpisah dengan hak bersama atas bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama (Penjelasan Pasal 67 ayat (1) PP No. 18/2021).
Ciri-ciri Khusus SHM Sarusun
- Subjek Kepemilikan:
Tidak hanya dapat dimiliki oleh warga negara Indonesia dan badan hukum Indonesia, tetapi juga oleh orang asing yang memiliki izin sesuai peraturan yang berlaku (Pasal 67 ayat (1) PP No. 18/2021). - Batasan Kepemilikan:
Terdapat batasan jumlah unit sarusun yang dapat dimiliki sebagaimana diatur dalam Pasal 72 PP No. 18/2021. - Pengalihan dan Jaminan Hutang:
SHM Sarusun dapat dialihkan melalui warisan atau perjanjian kepemilikan. SHM sarusun juga dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani hak tanggungan, kecuali jika kepemilikan tersebut diberikan kepada instansi pemerintah (Pasal 47 ayat (5) UU No. 20/2011 dan Pasal 67 ayat (3) PP No. 18/2021).
Perbandingan Hak Milik dan Hak Milik Satuan Rumah Susun
Berikut adalah perbandingan antara Hak Milik atas tanah dan Hak Milik Satuan Rumah Susun:
| Aspek | Hak Milik | Hak Milik Satuan Rumah Susun (SHM Sarusun) |
|---|---|---|
| Pengertian | Hak turun-temurun, terkuat, dan terpenuh atas tanah, dengan fungsi sosial (Pasal 20 & 6 UUPA). | Hak kepemilikan perseorangan atas unit hunian (sarusun) yang terpisah dengan hak bersama atas bagian bersama (UU 20/2011). |
| Subjek | Hanya dimiliki oleh WNI atau badan hukum yang diakui pemerintah (Pasal 21 UUPA). | Dimiliki oleh WNI, badan hukum Indonesia, dan orang asing yang memiliki izin; terdapat batasan jumlah unit (PP 18/2021). |
| Pengalihan | Dapat dialihkan melalui jual-beli, hibah, warisan, dan perbuatan hukum lain (Pasal 26 UUPA). | Dialihkan melalui mekanisme perikatan kepemilikan, biasanya setelah jangka waktu tertentu (Pasal 54 UU 6/2023 jo. UU 20/2011). |
| Jaminan Hutang | Dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani hak tanggungan (Pasal 25 UUPA). | SHM Sarusun dapat dijadikan jaminan utang dengan hak tanggungan, kecuali jika diberikan kepada instansi pemerintah. |
| Batasan Kepemilikan | Tidak ada batasan eksplisit untuk hak milik atas tanah, selama memenuhi syarat hukum. | Terdapat batasan jumlah unit yang dapat dimiliki oleh individu atau badan (Pasal 72 PP No. 18/2021). |
Informasi Tambahan
Regulasi Terkait dan Perkembangan Terbaru
- UU No. 6 Tahun 2023 telah mengatur aspek peralihan dan mekanisme pewarisan kepemilikan rumah susun sebagai bagian dari upaya penyederhanaan regulasi pertanahan.
- PP No. 18/2021 memberikan panduan lengkap mengenai hak pengelolaan, pendaftaran, dan pengaturan satuan rumah susun, yang menjadi dasar bagi pelaksanaan hak milik atas sarusun.
Penting untuk selalu memperbarui informasi regulasi karena regulasi pertanahan di Indonesia terus berkembang untuk menyesuaikan dengan kebutuhan nasional dan dinamika pasar properti.
Kesimpulan
Perbedaan utama antara Hak Milik atas tanah dan Hak Milik Satuan Rumah Susun terletak pada objek kepemilikan, subjek yang berhak, mekanisme pengalihan, serta aturan jaminan hutang. Hak Milik atas tanah bersifat turun-temurun dan hanya dimiliki oleh WNI atau badan hukum Indonesia, sedangkan SHM Sarusun memberikan fleksibilitas kepada pemiliknya, termasuk orang asing dengan izin, namun dengan batasan tertentu.
Konsultasi Hukum Pertanahan dan Properti
Jika Anda membutuhkan konsultasi seputar masalah hak milik, satuan rumah susun, atau transaksi properti, ILS Law Firm siap membantu.
Telepon/Whatsapp: 0813-9981-4209
Email: info@ilslawfirm.co.id
