Lelang merupakan salah satu mekanisme jual beli yang diakui dalam hukum Indonesia. Namun, seringkali terjadi permasalahan hukum terkait kepemilikan aset yang telah dibeli melalui lelang. Oleh karena itu, perlindungan hukum terhadap pembeli aset lelang yang sah menjadi aspek penting untuk memastikan kepastian hukum serta menghindari sengketa di kemudian hari.
Kedudukan Pembeli Lelang
Menurut Pasal 1 Nomor 58 PMK No. 122 Tahun 2023 tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang, “Pembeli Lelang yang selanjutnya disebut Pembeli adalah Peserta Lelang (orang, instansi, atau lembaga) yang mengajukan penawaran tertinggi dan disahkan sebagai pemenang Lelang oleh Pejabat Lelang.” Sebelum hak milik dialihkan, pembeli lelang tidak dapat dinyatakan sebagai pemenang. Pengalihan hak milik akan diselesaikan apabila seluruh syarat lelang terpenuhi, termasuk pembayaran harga pembelian dan izin pejabat lelang pada lelang melalui pencabutan risalah lelang.
Bentuk Perlindungan Hukum bagi Pembeli Aset Lelang
Proses pelelangan dilakukan melalui beberapa tahapan, yaitu tahap pralelang, selama proses lelang, dan pasca lelang. Dari semua tahap tersebut harus terdapat suatu perlindungan hukum bagi semua pihak yang terlibat, terutama dalam hal ini bagi pembeli aset lelang, sebagaimana ditegaskan dalam Putusan MA No. 821K/Sip/1974 bahwa pembeli lelang yang bertransaksi melalui Kantor Lelang Negara (KLN) harus dilindungi oleh undang-undang.
Sebelum pelaksanaan lelang, Kepala KPKNL/pejabat lelang yang ditunjuk untuk melaksanakan lelang terhadap suatu objek melakukan verifikasi terlebih dahulu terhadap dokumen persyaratan lelang, dengan tujuan agar Kepala KPKNL/pejabat lelang mendapat informasi mengenai legalitas formal subjek dan objek lelang. Dengan demikian, dapat dipastikan bahwa lelang yang dilaksanakan oleh dan/atau di hadapan pejabat lelang benar-benar telah memenuhi syarat dan dapat dilakukan sesuai dengan prosedur yang berlaku, sehingga tidak menimbulkan cacat hukum dan penunjukan pemenang lelang juga sah secara hukum.
Di samping itu, KPNKL juga harus memastikan terkait pemenuhan tanggung jawab yang harus dilakukan oleh penjual terhadap pelaksanaan lelang yang berupa:
- Keabsahan kepemilikan dan/atau kewenangan menjual barang;
- Keabsahan dokumen persyaratan lelang dan kesesuaian barang dengan dokumen objek lelang;
- Kebenaran formal dan materiel nilai limit;
- Pelaksanaan pengurusan dan biaya surat-menyurat atas objek yang akan dilelang;
- Penyerahan objek lelang beserta dokumen asli kepemilikan objek lelang kepada pembeli;
- Keabsahan pengumuman lelang; dll.
Terhadap pengumuman lelang dilakukan secara transparan dan terbuka agar calon pembeli mendapatkan informasi yang cukup sebelum melakukan penawaran dan untuk memastikan bahwa peserta memahami hak dan kewajibannya sebelum mengikuti lelang. Selain itu, pengumuman lelang juga memberikan kesempatan bagi pihak ketiga yang merasa dirugikan atas suatu barang yang akan dijadikan objek lelang untuk mengajukan gugatan sebelum pelaksanaan lelang.
Penjual juga bertanggung jawab sepenuhnya terhadap segala permasalahan hukum, tuntutan pidana, gugatan perdata, dan/atau gugatan Tata Usaha Negara yang timbul sehubungan pelaksanaan lelang. Pernyataan pertanggungjawaban ini dituangkan dalam Surat Pernyataan Penjual bermeterai cukup.
Keabsahan Risalah Lelang sebagai Bukti Peralihan Hak Kepemilikan
Perlindungan hukum bagi pembeli lelang juga diwujudkan dalam bentuk risalah lelang. Risalah lelang merupakan akta autentik berupa berita acara pelaksanaan lelang yang dibuat oleh pejabat lelang dan memiliki kekuatan pembuktian sempurna. Risalah lelang berfungsi sebagai dasar peralihan hak kepemilikan barang lelang, sebagaimana diatur dalam Pasal 41 ayat (1) PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah. Dalam konteks ini, risalah lelang memiliki kedudukan yang sama dengan akta jual beli yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), yang menjadi dasar untuk pendaftaran peralihan hak atas tanah di kantor pertanahan. Pembeli berhak memperoleh kutipan risalah lelang sebagai akta jual beli untuk kepentingan balik nama atau grosse risalah lelang sesuai kebutuhan. Dengan demikian, dokumen ini menjadi alat bukti peralihan hak kepemilikan yang sah dan tidak dapat dibatalkan secara sepihak.
Kesimpulan
Perlindungan hukum terhadap pembeli aset lelang merupakan aspek penting dalam memastikan kepastian hukum dan mencegah sengketa di kemudian hari. Pembeli lelang memperoleh haknya setelah memenuhi semua syarat, termasuk pembayaran dan pengesahan oleh pejabat lelang. Perlindungan ini diwujudkan melalui verifikasi dokumen sebelum lelang, tanggung jawab penjual atas keabsahan objek lelang, serta risalah lelang sebagai bukti autentik peralihan hak kepemilikan yang memiliki kekuatan hukum sempurna. Dengan demikian, mekanisme lelang yang transparan dan sesuai prosedur menjadi kunci dalam menjamin perlindungan terhadap hak-hak pembeli aset lelang.
Editor : Aldoni Sabta Ramdani, S.H.
Referensi:
- Tiffany Setiawaty. Perlindungan Hukum Terhadap Pihak Pembeli Lelang Yang Tidak Mendapatkan Haknya Berupa Objek Lelang.Jurnal Kertha Semaya, Vol. 12 (10), 2024;
- Syamsul, (et.al). Perlindungan Hukum Bagi Pemenang Lelang Yang Barangnya Masih Dimiliki Debitur. Jurnal Hukum Legalita, Vol. 5 (1), 2023.
_____
Apabila anda ingin konsultasi seputar hukum lelang, anda dapat menghubungi tim ILS Law Firm melalui:
Telepon/ Whatsapp : 0813-9981-4209
Email : info@ilslawfirm.co.id
