27 February 2025

Prosedur Lelang Terhadap Hak Tanggungan

Muh. Aidil Akbar, S.H.

Lawyer ILS Law Firm

Hak Tanggungan merupakan salah satu bentuk jaminan kebendaan yang diatur dalam UU No. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan (UUHT). Hak Tanggungan memberikan kreditur kedudukan preferen untuk mengambil pelunasan utang dari hasil eksekusi objek Hak Tanggungan jika debitur wanprestasi. Proses eksekusi ini harus sesuai dengan ketentuan hukum yang berlaku guna menjamin kepastian hukum bagi semua pihak.

Daftar Isi show

Syarat Eksekusi Hak Tanggungan

Sebelum eksekusi Hak Tanggungan dilakukan, terdapat beberapa syarat yang harus dipenuhi:

Debitur Wanprestasi: Kreditur harus memastikan bahwa debitur benar-benar telah wanprestasi dalam memenuhi kewajiban pembayaran utang sebagaimana yang telah disepakati dalam perjanjian.
Peringatan Resmi (Somasi): Kreditur wajib memberikan peringatan secara resmi dan tercatat kepada debitur sebelum melaksanakan eksekusi.
Terdaftarnya Objek Hak Tanggungan: Objek Hak Tanggungan harus telah didaftarkan di Kantor Pertanahan, yang dibuktikan dengan terbitnya Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) dan Sertipikat Hak Tanggungan yang sah.

Prosedur Eksekusi Hak Tanggungan

Prosedur eksekusi Hak Tanggungan terdiri dari beberapa cara dan tahapan teknis, yaitu:

**1. Parate Executie (Pasal 6 UUHT)**

Parate executie atau lelang eksekusi sesuai Pasal 6 UUHT merupakan hak bagi pemegang Hak Tanggungan pertama untuk menjual objek Hak Tanggungan tanpa perlu mendapatkan putusan pengadilan. Adapun prosedurnya adalah sebagai berikut:

Kreditur mengajukan surat permohonan lelang eksekusi kepada Kepala Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang (KPKNL), disertai dokumen persyaratan lelang untuk meminta jadwal pelaksanaan lelang.
Dokumen persyaratan yang disampaikan pada saat permohonan lelang terdiri dari:
- Salinan Perjanjian Kredit;
- Salinan Sertipikat Hak Tanggungan, Akta Pemberian Hak Tanggungan, dan sertipikat hak atas tanah yang dibebani Hak Tanggungan;
- Salinan Perincian Utang/jumlah kewajiban debitor yang harus dipenuhi;
- Salinan bukti bahwa debitor wanprestasi (somasi) dan/atau debitor dalam keadaan pailit;
- Surat pernyataan pertanggungjawaban kreditor selaku Pemohon Lelang apabila terjadi gugatan perdata dan/atau pidana; dan
- Salinan Laporan penilaian/penaksiran nilai limit yang ditetapkan oleh penjual.
Pejabat lelang akan melakukan penelitian terhadap permohonan lelang mengenai kelengkapan dan/atau kesesuaian dokumen persyaratan lelang dan legalitas formal subjek dan objek lelang.
Lelang dilakukan secara terbuka yang didahului dengan pengumuman pelaksanaan lelang oleh penjual di media cetak dan/atau media elektronik termasuk internet sekurang-kurangnya dua kali dengan jangka waktu pengumuman pertama dan kedua berselang 15 hari.
Setelah penawaran lelang selesai dilakukan, pelunasan pembayaran harga lelang dan bea lelang harus dilakukan secara tunai atau cek atau giro paling lambat lima hari kerja setelah pelaksanaan lelang melalui rekening KPKNL.
Penyerahan petikan risalah lelang dan dokumen pendukung lainnya kepada pemenang lelang dan salinan risalah lelang kepada Pemohon lelang.
Jika hasil lelang yang diterima kreditur melebihi jumlah utang yang harus dibayarkan, maka sisa dana dikembalikan kepada debitur.

2. Eksekusi Berdasarkan Titel Eksekutorial (Pasal 20 ayat (1) huruf b UUHT)

Apabila kreditur tidak dapat melakukan eksekusi secara langsung, baik karena tidak dimasukkannya klausul untuk melakukan eksekusi dengan cara tersebut dalam APHT maupun karena terdapat gugatan terhadap objek Hak Tanggungan dari pihak lain, maka eksekusi dapat dilakukan berdasarkan titel eksekutorial dari Sertipikat Hak Tanggungan yang memerlukan permohonan fiat eksekusi oleh kreditur kepada Pengadilan Negeri yang berwenang.

Dalam hal lelang telah diperintahkan oleh Ketua PN, maka lelang tersebut hanya dapat ditangguhkan oleh Ketua PN dan tidak dapat ditangguhkan dengan alasan apapun oleh pejabat instansi lain, termasuk oleh terlelang dan pihak lainnya. Apabila terlelang tidak mau meninggalkan objek Hak Tanggungan tersebut, maka berlakulah ketentuan yang terdapat dalam Pasal 200 ayat (11) HIR.

Pelaksanaan lelang dengan titel eksekutorial tetap dilakukan oleh KPKNL dan mengikuti prosedur yang ditetapkan dalam PMK No. 122 Tahun 2023 tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang jo. Peraturan Dirjen Kekayaan Negara No. 2/KN/2017 tentang Petunjuk Teknis Pelaksanaan Lelang.

3. Eksekusi di Bawah Tangan (Pasal 20 Ayat (2) UUHT)

Dalam kondisi tertentu, kreditur dan debitur dapat sepakat untuk melakukan penjualan objek Hak Tanggungan melalui mekanisme di bawah tangan dengan tujuan mendapatkan harga jual yang lebih tinggi dan menguntungkan semua pihak.

Pelaksanaan penjualan dibawah tangan tersebut hanya dapat dilakukan setelah lewat satu bulan sejak diberitahukan secara tertulis oleh pembeli dan/ atau pemegang Hak Tanggungan kepada pihak-pihak yang berkepentingan dan diumumkan sedikit-dikitnya dalam dua surat kabar yang beredar di daerah yang bersangkutan dan/ atau media massa setempat, serta tidak ada pihak yang menyatakan keberatan.

Referensi: