Hak tanggungan merupakan salah satu bentuk jaminan kebendaan yang diatur dalam UU No. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan (UUHT). Hak ini memberikan kepastian hukum bagi kreditur untuk memperoleh pelunasan piutangnya melalui eksekusi terhadap objek jaminan jika debitur wanprestasi. Prosedur pendaftaran hak tanggungan sangat penting untuk memastikan bahwa hak tersebut diakui secara hukum dan memberikan perlindungan bagi pihak-pihak yang terlibat.
Tahapan Pendaftaran Hak Tanggungan
Tahapan pendaftaran hak tanggungan sebagai berikut :
1. Pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT)
Tahap pertama dalam pendaftaran hak tanggungan adalah pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). APHT memuat identitas pemberi dan pemegang hak tanggungan, objek yang dibebani hak tanggungan, serta nilai tanggungan. Proses ini harus dilakukan berdasarkan kesepakatan antara kreditur dan debitur yang ingin menjaminkan tanah atau bangunan sebagai agunan kredit. (Pasal 10 UU Hak Tanggungan).
2. Pendaftaran APHT ke Kantor Pertanahan
Setelah APHT ditandatangani, langkah berikutnya adalah mendaftarkan hak tanggungan di Kantor Pertanahan setempat. Pendaftaran ini harus dilakukan paling lambat tujuh hari setelah ditandatanganinya APHT oleh PPAT. Adapun dokumen yang harus dilampirkan dalam permohonan pendaftaran meliputi:
- Surat permohonan pendaftaran hak tanggungan dari pemegang hak tanggungan;
- APHT yang telah ditandatangani oleh PPAT dan para pihak;
- Sertipikat Hak Atas Tanah yang menjadi objek hak tanggungan;
- Bukti lunas pembayaran biaya pendaftaran (Pasal 13 UU Hak Tanggungan).
3. Penerbitan Sertipikat Hak Tanggungan (SHT)
Setelah dokumen diterima Kantor Pertanahan akan melakukan verifikasi terhadap dokumen yang disampaikan. Jika semua dokumen dinyatakan lengkap dan sesuai, kantor pertanahan akan mencatat hak tanggungan dalam buku tanah dan menerbitkan Sertipikat Hak Tanggungan (SHT). SHT ini memiliki kekuatan hukum sebagai bukti otentik dan mencantumkan peringkat hak tanggungan yang menunjukkan urutan prioritas dalam pemenuhan hak pemegang jaminan (Pasal 14 UU Hak Tanggungan).
Mekanisme Pendaftaran Hak Tanggungan Secara Elektronik
Untuk menerapkan pelayanan hak tanggungan yang lebih mudah dan efisien, telah ditetapkannya Peraturan Menteri ATR/BPN No. 5 Tahun 2020 tentang Pelayanan Hak Tanggungan Terintegrasi Secara Elektronik, dengan mekanisme pendaftaran yang kami rangkum sebagai berikut:
- Pengajuan Permohonan
- Kreditor mengajukan permohonan pendaftaran Hak Tanggungan melalui Sistem Elektronik Hak Tanggungan yang disebut dengan HT-el.
- Jika permohonan terkait pendaftaran atau peralihan Hak Tanggungan, dokumen kelengkapan disampaikan oleh PPAT.
- Jika permohonan terkait perubahan nama kreditor, penghapusan Hak Tanggungan, atau perbaikan data, dokumen kelengkapan disampaikan oleh Kreditor.
- Semua dokumen disampaikan dalam bentuk elektronik sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.
- Penyampaian Dokumen oleh PPAT
- PPAT mengunggah akta dan dokumen ke Sistem HT-el melalui platform mitra yang terintegrasi.
- Dokumen harus dilengkapi dengan Surat Pernyataan mengenai keabsahan data.
- PPAT wajib menyimpan seluruh dokumen kelengkapan persyaratan.
- Penerimaan dan Pembayaran Permohonan
- Setelah permohonan diterima, Sistem HT-el memberikan tanda bukti pendaftaran.
- Biaya layanan dikenakan sesuai ketentuan Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP) yang berlaku pada Kementerian terkait.
- Permohonan akan diproses setelah pembayaran terkonfirmasi oleh Sistem HT-el.
- Jika pembayaran tidak terkonfirmasi, Kreditor dapat menghubungi Kantor Pertanahan atau Layanan Pengaduan.
- Pemeriksaan Dokumen
- Kepala Kantor Pertanahan atau pejabat terkait memverifikasi dokumen dan konsep Sertipikat HT-el.
- Kreditor atau PPAT harus melengkapi dokumen persyaratan dalam waktu paling lama 5 hari.
- Jika dokumen tidak dilengkapi dalam batas waktu, permohonan dinyatakan batal.
- Persetujuan dan Penerbitan Sertipikat
- Jika pemeriksaan dokumen telah sesuai dan lengkap, Sistem HT-el secara otomatis menyetujui dan menerbitkan hasil pelayanan melalui Sistem HT-el atau domisili elektronik dalam waktu 7 hari setelah permohonan dikonfirmasi.
- Hasil layanan berupa dokumen elektronik meliputi:
- Sertipikat HT-el;
- Catatan Hak Tanggungan pada buku tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun;
- Catatan Hak Tanggungan pada Sertipikat Hak Atas Tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun.
Kesimpulan
Pendaftaran Hak Tanggungan merupakan prosedur penting untuk memberikan kepastian hukum kepada kreditur dalam memperoleh pelunasan piutangnya jika debitur wanprestasi. Proses ini melibatkan beberapa tahapan, yaitu pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) oleh PPAT, pendaftaran APHT ke Kantor Pertanahan, serta penerbitan Sertipikat Hak Tanggungan (SHT) sebagai bukti otentik. Namun, seiring dengan perkembangan teknologi, pemerintah telah mengadopsi sistem pendaftaran Hak Tanggungan secara elektronik melalui Sistem HT-el sesuai dengan Peraturan Menteri ATR/BPN No. 5 Tahun 2020.
Editor : Aldoni Sabta Ramdani, S.H.
_____
Apabila anda ingin konsultasi seputar Hak Tanggungan, anda dapat menghubungi tim ILS Law Firm melalui:
Telepon/ Whatsapp : 0813-9981-4209
Email : info@ilslawfirm.co.id
