Tindakan developer yang menjaminkan sertifikat tanah tanpa izin merupakan pelanggaran serius terhadap hak atas tanah. Artikel ini menguraikan dasar hukum hak tanggungan menurut UU No. 4 Tahun 1996, serta menjelaskan langkah hukum yang dapat ditempuh oleh masyarakat jika developer melakukan perbuatan tersebut.
Hak Tanggungan Menurut Hukum
Hak atas tanah hanya dapat dibebani oleh hak tanggungan sebagai jaminan utang sesuai dengan UU No. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan dengan Tanah. Menurut Pasal 1 angka 1 UU 4/1996:
“Hak Tanggungan atas tanah beserta benda-benda yang berkaitan dengan tanah adalah hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, baik dengan atau tanpa disertai benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan utang tertentu, yang memberikan kedudukan diutamakan kepada kreditor tertentu.”
Pemberian hak tanggungan umumnya didahului dengan janji untuk memberikan hak tanggungan sebagai jaminan pelunasan utang, yang dituangkan dalam perjanjian utang-piutang dan dituangkan dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT). APHT dibuat oleh PPAT dan harus didaftarkan ke kantor pertanahan untuk menerbitkan Sertifikat Hak Tanggungan (SHT) secara elektronik dalam waktu maksimal 7 hari kalender sesuai dengan ketentuan Pasal 13 UU 4/1996 jo. Pasal 114 Permen ATR/BPN 16/2021.
Selain itu, menurut Pasal 14 UU 4/1996, SHT memiliki kekuatan eksekutorial yang setara dengan putusan pengadilan yang telah berkekuatan hukum tetap.
Upaya Hukum Jika Developer Jaminkan Sertifikat Tanah Tanpa Izin
Jika developer menjaminkan sertifikat tanah tanpa izin, terdapat beberapa langkah hukum yang dapat ditempuh:
1. Gugatan Pembatalan Sertifikat Hak Tanggungan di PTUN
- Objek Gugatan:
Sertifikat Hak Tanggungan yang diterbitkan atas dasar keputusan pejabat tata usaha negara dianggap sebagai Keputusan Tata Usaha Negara (KTUN). - Dasar Hukum:
Gugatan dapat diajukan ke Pengadilan Tata Usaha Negara (PTUN) untuk membatalkan SHT yang diterbitkan secara tidak sah. - Unsur KTUN:
Keputusan harus berupa penetapan tertulis, dikeluarkan oleh pejabat tata usaha negara, berdasarkan peraturan perundang-undangan, dan menimbulkan akibat hukum yang konkret, individual, dan final.
2. Laporan Pidana Terhadap Developer
Developer yang menjaminkan sertifikat tanpa izin dapat dilaporkan atas dugaan tindak pidana penipuan dan/atau penggelapan. Beberapa pasal yang dapat dijadikan dasar antara lain:
- Pasal 378 KUHP:
Menjerat pelaku penipuan dengan ancaman pidana penjara maksimal 4 tahun jika dilakukan dengan tipu muslihat atau rangkaian kebohongan. - Pasal 372 KUHP:
Mengatur tindak pidana penggelapan bagi pihak yang memiliki barang milik orang lain secara melawan hukum, dengan ancaman pidana penjara maksimal 4 tahun atau denda.
3. Gugatan Perdata atas Perbuatan Melawan Hukum
Developer yang melakukan perbuatan melawan hukum dengan menjaminkan sertifikat tanah tanpa izin dapat digugat secara perdata dengan tuntutan ganti rugi. Dasar gugatan perdata sesuai Pasal 1365 KUHPerdata meliputi:
- Ganti kerugian berupa uang,
- Ganti kerugian dalam bentuk natura atau pengembalian keadaan pada semula,
- Pernyataan bahwa perbuatan tersebut melawan hukum,
- Larangan untuk melakukan perbuatan serupa,
- Pengumuman atau perbaikan atas perbuatan yang melanggar hukum.
Kesimpulan
Developer yang menjaminkan sertifikat tanah tanpa izin melanggar ketentuan hukum hak tanggungan sebagaimana diatur dalam UU No. 4 Tahun 1996. Jika terjadi pelanggaran semacam ini, masyarakat memiliki beberapa upaya hukum:
- Mengajukan gugatan pembatalan SHT melalui PTUN,
- Melaporkan tindak pidana penipuan dan/atau penggelapan ke pihak kepolisian,
- Menggugat secara perdata atas perbuatan melawan hukum untuk menuntut ganti rugi.
Konsultasi Hukum Pertanahan
Jika Anda membutuhkan konsultasi kantor pengacara terkait sengketa hak tanggungan atau permasalahan pertanahan, ILS Law Firm siap membantu Anda.
Telepon/Whatsapp: 0813-9981-4209
Email: info@ilslawfirm.co.id
