Pertanyaan :
Bagaimana penyelesaian hukum kasus wanprestasi jual beli tanah ?
Jawab:
Wanprestasi adalah kegagalan salah satu pihak dalam memenuhi kewajiban kontraktual yang telah disepakati dalam perjanjian. Dalam konteks jual beli tanah, wanprestasi dapat terjadi ketika salah satu pihak, baik penjual maupun pembeli, tidak melaksanakan kewajibannya sebagaimana tertuang dalam perjanjian, seperti keterlambatan pembayaran, pengalihan hak yang tidak sah, atau penguasaan tanah tanpa proses balik nama yang jelas.
Contoh Kasus Wanprestasi Jual Beli Tanah
Dalam Putusan Pengadilan Negeri Labuha No. 29/Pdt.G/2021/PN Lbh, seorang pembeli tanah atas nama SH, menandatangani perjanjian jual beli dengan penjual atas nama UT. Dalam perjanjian tersebut, SH diwajibkan untuk membayar sebidang tanah kebun kepada UT secara angsuran sebanyak 3 tahap dengan beberapa syarat pendahuluan. Namun, setelah pembayaran tahap 1, SH gagal melunasi sisa pembayaran untuk tahap 2 dan 3 hingga melewati batas waktu yang telah ditentukan.
UT melalui kuasa hukumnya kemudian mengirimkan somasi kepada SH untuk menegur dan meminta SH agar segera melunasi sisa pembayaran, UT juga mengundang SH untuk bertemu guna membicarakan sisa harga tanah yang belum terbayar secara bersama-sama di hadapan Kepala Desa, namun SH tetap tidak mengindahkannya. Akibatnya, UT membawa perkara ini ke pengadilan untuk menuntut pembayaran kerugian materil dan/atau pengembalian tanah apabila SH tidak memenuhi kewajibannya.
Analisis dan Penyelesaian Hukum
Jika dianalisis lebih lanjut berdasarkan contoh kasus dalam Putusan Pengadilan Negeri Labuha No. 29/Pdt.G/2021/PN Lbh tersebut, maka terdapat upaya penyelesaian hukum yang bisa dilakukan dalam kasus wanprestasi jual beli tanah, yaitu:
- Pelaksanaan Somasi dan Upaya Mediasi: Dalam konteks contoh kasus di atas, UT selaku penjual telah menjalankan langkah hukum awal dengan memberikan somasi maupun upaya mediasi, hal ini sesuai dengan Pasal 1238 KUH Perdata, namun upaya-upaya tersebut tidak menemui kesepakatan dan tidak membuat SH selaku pembeli segera memenuhi kewajibannya.
- Posisi Penjual: Dalam kasus ini, UT sebagai penjual sekaligus pihak yang dirugikan dapat menggugat SH ke pengadilan guna meminta pemenuhan kewajiban SH secara paksa kepada pengadilan, ganti rugi sesuai Pasal 1243 KUH Perdata dan/atau menuntut pembatalan perjanjian berdasarkan Pasal 1266 KUH Perdata.
- Posisi Pembeli: Sebagai pembeli, SH sudah sepatutnya memenuhi seluruh kewajibannya sebagaimana diperjanjian, yakni membayar seluruh harga pembelian tanah dimaksud yang diimplementasikan dalam beberapa kali tahapan, bukan hanya sebagian, oleh karena itu hal demikian sudah dikategorikan sebagai salah satu perbuatan wanprestasi, yaitu “tidak memenuhi prestasi sebagaimana mestinya.”
- Gugatan ke Pengadilan: Selain mengupayakan proses non litigasi, pihak yang dirugikan dalam sengketa juga dapat melakukan upaya hukum litigasi/gugatan ke pengadilan untuk memperoleh haknya. Litigasi juga dianggap sebagai upaya terakhir setelah upaya-upaya alternatif penyelesaian sengketa tidak berhasil. Sebagaimana upaya hukum gugatan yang dilakukan UT selaku pembeli, telah menghasilkan suatu putusan hakim yang dalam pokok perkara menyatakan telah terbuktinya perbuatan wanprestasi dan memerintahkan SH selaku tergugat untuk membayar sisa harga tanah tahap II beserta bunganya kepada UT dengan pertimbangan bahwa syarat pembayaran untuk tahap II telah terealisasi, sedangkan syarat pembayaran untuk tahap III berupa realisasi akad kredit belum terjadi.
Kesimpulan
Dalam kasus wanprestasi jual beli tanah langkah hukum awal seperti somasi sangat penting untuk memberi kesempatan pihak yang wanprestasi memperbaiki kesalahannya. Jika upaya ini tidak berhasil, penyelesaian dapat dilakukan melalui jalur non litigasi atau alternatif penyelesaian sengketa seperti mediasi atau negosiasi, dan ketika upaya-upaya tersebut tidak berhasil maka pilihan terakhir yang bisa dilakukan adalah secara litigasi dengan menguggat ke pengadilan. Pihak yang dirugikan berhak menuntut pemenuhan kewajiban, ganti rugi, atau pembatalan perjanjian. Hakim akan memutuskan berdasarkan bukti dan fakta hukum yang diajukan, dan putusan yang berkekuatan hukum tetap dapat menjadi dasar untuk melindungi hak pihak tersebut.
Editor : Aldoni Sabta Ramdani, S.H.
_____
Apabila anda ingin konsultasi seputar kasus wanprestasi jual beli tanah dengan pengacara kantor kami, anda dapat menghubungi tim ILS Law Firm melalui:
Telepon/ Whatsapp : 0813-9981-4209
Email : info@ilslawfirm.co.id
