Pertanyaan:
Jika seseorang telah wanprestasi dalam sewa menyewah rumah, bagaimana upaya penyelesaian hukumnya ?
Jawab:
Pengertian Wanprestasi Sewa menyewa Rumah
Wanprestasi, sebagaimana diatur dalam Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUH Perdata), adalah kegagalan salah satu pihak untuk memenuhi kewajiban yang telah disepakati dalam perjanjian. Dalam konteks sewa menyewa rumah, wanprestasi dapat terjadi dalam beberapa bentuk, antara lain:
- Penyewa tidak membayar sewa tepat waktu.
- Penyewa menggunakan rumah untuk tujuan yang tidak sesuai dengan perjanjian.
- Pemilik rumah tidak menyediakan rumah sesuai kondisi yang dijanjikan.
- Pemilik rumah mengakhiri perjanjian secara sepihak tanpa alasan yang sah.
Contoh Kasus Wanprestasi Sewa Menyewa Rumah
Misalkan terdapat perjanjian sewa antara A (pemilik rumah) dan B (penyewa) yang menetapkan bahwa B wajib membayar uang sewa sebesar Rp5.000.000 per bulan pada tanggal 5 setiap bulan. Namun, selama tiga bulan berturut-turut, B tidak membayar sewa dan tidak memberikan alasan yang jelas. A telah memberikan peringatan tertulis, tetapi B tetap tidak memenuhi kewajibannya. Dalam kasus ini, B dianggap melakukan wanprestasi karena melanggar kewajiban untuk membayar sewa tepat waktu, sebagaimana yang telah disepakati dalam perjanjian.
Penyelesaian Hukum
Terdapat beberapa upaya penyelesaian hukum dalam kasus wanprestasi sewa menyewa rumah sebagai berikut:
- Pemberian Teguran (Somasi): Sebelum mengambil langkah hukum, pihak yang dirugikan wajib memberikan teguran atau somasi kepada pihak yang melakukan wanprestasi. Somasi ini bertujuan untuk memberikan kesempatan kepada pihak yang cidera jani untuk memenuhi kewajibannya. Hal ini sesuai dengan Pasal 1238 KUH Pedata yang menyatakan bahwa debitur dianggap lalai setelah diberikan peringatan secara resmi.
- Mediasi atau Negosiasi: Para pihak dapat mengupayakan penyelesaian dengan jalan mediasi atau mediasi secara damai tanpa melalui pengadilan. Bentuk solusi dari upaya ini dapat berupa restrukturisasi pembayaran dan utang sewa atau pengakhiran perjanjian dengan pemberian waktu untuk mengosongkan rumah secara sukarela. Langkah ini menunjukan upaya para pihak untuk menyelesaikan permasalahan secara proporsional dan dengan itikad baik.
- Pengakhiran Perjanjian: Dalam prakteknya, jika penyewa tetap tidak memenuhi kewajibannya setelah diberikan teguran/somasi, pemilik rumah berhak untuk mengakhiri perjanjian dan meminta penyewa untuk meninggalkan rumah milikinya.
- Gugatan ke Pengadilan: Jika penyelesaian secara musyawarah tidak berhasil, pemilik rumah dapat mengajukan gugatan ke pengadilan. Gugatan ini dapat berupa:
- Pemenuhan perjanjian: Menuntut agar penyewa membayar utangnya terhadap pemilik rumah dari uang sewa rumah yang belum terbayarkan.
- Ganti rugi: Menuntut ganti rugi atas kerugian yang ditimbulkan akibat wanprestasi penyewa rumah, dapat berupa segala biaya atau pengeluaran yang telah dikeluarkan untuk membangun atau merawat rumah tersebut, kerugian karena kerusakan barang-barang atau fasilitas rumah yang diakibatkan kelalaian penyewa, dan kehilangan keuntungan dari pembayaran sewa yang seharusnya diterima oleh pemilik rumah.
- Pembatalan Perjanjian dan Eksekusi Pengosongan Rumah: Pembatalan perjanjian membuat para pihak tidak lagi terikat pada hubungan hukum sewa menyewa tersebut, dengan begitu penyewa juga kehilangan haknya untuk menempati rumah tersebut dan wajib mengosongkan rumah yang disewa. Jika penyewa enggan meninggalkan rumah, pemilik dapat mengajukan permohonan eksekusi pengosongan melalui pengadilan.
Kesimpulan
Penyelesaian wanprestasi sewa menyewa rumah dapat dilakukan melalui somasi, mediasi atau negosiasi sebagai langkah awal yang dapat dilakukan untuk menjaga itikad baik antara para pihak. Jika penyewa tetap tidak memenuhi kewajibannya, gugatan ke pengadilan dapat ditempuh untuk menuntut pemenuhan kewajiban, ganti rugi, atau eksekusi pengosongan rumah. Selain itu, penting bagi kedua belah pihak untuk mencantumkan klausul yang rinci dalam perjanjian sewa menyewa, termasuk mekanisme penyelesaian sengketa, guna menghindari interpretasi klausul pada perjanjian yang berbeda di kemudian hari.
Editor : Aldoni Sabta Ramdani, S.H.
_____
Apabila anda ingin konsultasi seputar kasus wanprestasi sewa menyewa rumah dengan pengacara kantor kami, anda dapat menghubungi tim ILS Law Firm melalui:
Telepon/ Whatsapp : 0813-9981-4209
Email : info@ilslawfirm.co.id
